【買樓必讀】自僱人士、網店老闆按揭被拒？拆解「慳稅」與「入息證明」的致命衝突與按揭部署

許多自僱人士、網店東主或 Freelancer 在踏入銀行申請買樓按揭被拒時，心中往往也有著一千個傷心的理由。而讓他們「上車」夢想化為泡影的最核心原因，通常不是因為他們銀行戶口裡沒有首期，而是因為他們過去幾年為了一時慳稅，在報稅表上親手種下的惡果。

在香港，自僱人士要獲批樓宇按揭，其難度遠高於一般打工仔。銀行審批按揭的唯一標準是「還款能力」，而證明還款能力的最有力法律文件，就是稅務局發出的稅單。本文由 CK Tax 專業稅務及會計團隊為你剖析「慳稅」與「買樓」之間的致命衝突，教你如何提早佈局，順利取得銀行的按揭批核。

核心摘要：自僱人士按揭與報稅重點

• 魚與熊掌的兩難：報少利潤可以交少利得稅，但同時會大幅削弱你的按揭借貸能力。想買樓，就必須向稅務局誠實且充足地申報業務利潤。

• 銀行的鐵要求：對於無固定收入的自僱人士，銀行通常要求提供過去一至兩年的「利得稅評稅通知書（稅單）」及具備會計標準的財務報表作為入息審批基礎。

• 提早兩年準備：稅務申報是按年度計算的。如果你打算在今年買樓，你必須在過去兩個年度的帳目中，保留足夠的應評稅利潤，不能再將所有開支「報盡」。

• 獨資與有限公司的差異：有限公司東主可透過發放「董事酬金」製造穩定的薪俸稅單，在按揭審批上比獨資經營業務更具優勢。

1. 最大的財務衝突：稅務局要你賺錢，你要向銀行證明你賺錢

一般打工仔申請按揭，只需提供最近三個月的糧單、強積金供款紀錄及銀行出糧戶口紀錄（Bank Statement）即可。但對於自僱人士（如 IG Shop 老闆、Freelance 設計師、保險經紀），銀行的審查邏輯截然不同。

自僱人士的收入不穩定，銀行無法單憑你個人戶口的存款來判定你未來三十年的還款能力。因此，銀行按揭部除了會看半年的銀行月結單，也會看稅務局發出的「評稅通知書（Tax Demand Note）」。

致命的慳稅操作：許多初創老闆在報稅時，為了將應繳稅款降至零，會將所有大大小小的開支（甚至處於灰色地帶的私人開支）全數扣除，最終在報稅表上申報「零利潤」甚至「虧損」。當你拿著這張顯示利潤為零的稅單去銀行申請按揭時，在銀行眼中，你的月薪就是「零」。沒有入息，自然無法通過壓力測試，按揭申請會被拒絕。

2. 破解困局：銀行審批自僱人士按揭的 3 大硬指標

如果你有置業的打算，你必須從今天起放棄「報到盡、一蚊稅都唔交」的思維，轉而採用「按揭導向」的理帳策略。你必須準備好滿足銀行以下三大硬性要求：

指標一：過去兩年的稅單與財務報表

絕大部分銀行會要求自僱人士提供最近兩年的利得稅稅單。此外，如果你是獨資經營（無限公司），銀行會要求查看你的損益表（Income Statement）及資產負債表（Balance Sheet）；如果你是有限公司，則需要提供過去兩年的核數報告（Audited Report）。

指標二：純利除以十二個月

銀行計算自僱人士「月薪」的公式非常直接：將你稅單上的「應評稅利潤（Assessable Profits）」除以 12。如果你的目標是購買一個 600 萬的物業，你需要通過銀行的入息要求與壓力測試，你必須反向計算出你的業務每年需要申報多少純利，並為這筆純利準備好繳納相應的利得稅。

指標三：公司銀行戶口的資金流水

銀行會核對你申報的利潤與公司銀行戶口的流水帳是否吻合。如果你申報每年賺 100 萬，但你的公司戶口每個月只有幾千元的進帳，銀行會質疑你帳目的真實性。因此，設立獨立的商業戶口，並確保所有營業額都經該戶口結算，是按揭獲批的關鍵。

3. 戰略升級：有限公司與「董事酬金」的按揭優勢

如果你正處於獨資經營狀態，並計劃在未來一兩年內買樓，強烈建議你考慮將業務升級為「有限公司」。在按揭市場中，有限公司東主的靈活度遠高於獨資經營者。

作為有限公司的股東兼董事，你可以透過決議，每月向自己發放固定的「董事酬金（Director's Remuneration）」或薪金，並為自己供強積金（MPF）。

在報稅時：

1. 公司層面：這筆薪金可作為公司的開支全數扣除，降低公司的利得稅。

2. 個人層面：你將收到薪俸稅稅單（BIR60）。由於薪俸稅享有基本免稅額及累進稅率，整體稅率通常低於將利潤留在公司交利得稅。

更重要的是，在銀行眼中，你從一個「收入浮動的自僱人士」，搖身一變成為了「擁有固定月薪及強積金供款的受僱人士」。只要你連續出糧六個月以上並如實報稅，銀行批核按揭的成數與機率將會大幅提升，甚至能享受與一般打工仔看齊的按揭利率。

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